阳西县存量房交易计税基准价系统二期建设项目
(项目编号:YXCG-20180713)
【发布日期：2019-02-22】
广东业信采购招标有限公司（以下简称“采购代理机构”）受国家税务总局阳西县税务局（以下简称“采购人”）委托组织的阳西县存量房交易计税基准价系统二期建设项目（项目编号：YXCG-20180713）进行单一来源谈判，有关事项如下。
一、投标人资格：
1.投标人须是具备《政府采购法》第二十二条规定的条件：
2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
6）法律、政务法规规定的其他条件。
2.投标人须是中华人民共和国境内注册，具有独立承担民事责任和履行合同能力的社会中介机构；
3.人具有较强的项目管理、技术服务和组织实施能力，已取得《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》备案等级一级；
4.投标人应配有较强的专业技术队伍，并提供注册房地产估价师的证明材料，能提供快捷的售后服务响应；
5.应严格遵守有关法律法规，对违反行业规范和委托合同约定的，要承担相应的法律责任；
6.本项目不接受联合体投标；
7.投标人须在招标代理机构登记并购买谈判文件。
二、采购预算：人民币280000.00元（超出该上限的投标报价将作为无效投标处理）
三、拟定的唯一供应商：
名称：广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司
地址：广东省广州市天河区体育西路189号18G、18I单元
四、采购的货物或服务的说明：
为了进一步规范阳西县存量房交易纳税申报行为，加强对存量房成交价格的监管，从而进一步提高我市“一窗式服务，全税种征收”的房地产税收一体化管理精细化水平，国家税务总局阳西县税务局拟在存量房交易诸税种征收环节中，逐步实行计税基准价制度，通过计算机信息化、自动化、规范化管理，合理确定存量房交易计税价格。现欲通过招标确定社会中介机构，委托社会中介机构编制、建立存量房交易计税基准价系统。
二、建设目的
1、提高房地产交易税收一体化征管水平的需要。财政部和国家税务总局先后下发《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产估价技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）文件，要求各地要抓住重点环节，提升征管的精细化水平，加快推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。
2、减少征纳双方矛盾，控制征收机关自由裁量权的需要。将存量房计税价格管理融入规范征管中，可以解决征收机关在核定计税过程中受人为因素的干扰等问题，从而保证税赋公平，化解征纳双方的矛盾。
3、提高征管效率，简化办税流程，方便纳税人的需要。开发完成存量房交易计税基准价系统后，通过建立科学的数学计算模型，降低了对操作人员的要求，可以直接在前台利用计算机自动计算，确定计税价格，随后计算出相关税费，从而能够大大提高征管效率。
三、建设目标
充分利用阳西县各部门协作好、信息共享程度较高；征管基础好、历史成交数据较齐全；计算机应用技术日渐成熟等优势，通过存量房交易计税基准价系统设计方案招标，确定规范、科学、合理的存量房交易计税基准价，建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，实现存量房交易税收征管的便捷、高效、利民。
四、建设原则
1、要把握精细化原则。在阳西地区，同一个住宅小区或同一片住宅区，所处位置不同、楼层不同，价格就可能相差几千元，如果建立的基准价系统区域范围过于宽泛，就会使产生的计税价基准价失准，造成税款的隐性流失。要求按幢信息作为市场比较法的参照物，在此基础上进行个别因素修正。
2、要把握动态管理原则。存量房交易以成交价格为计税依据，成交价格受宏观经济发展、政策调控、市场供需关系等多种因素的综合影响，是不断波动而不是一成不变的。所以不能将基准价系统做成一个死的数据库，而是应该随着时间的推移以及数据库成交信息、挂牌信息等的不断变化，根据设定的数学模型，进行自动的动态更新，以减少后续维护的工作量，公正反映当时房地产交易的市场价格，达到动态管理的目的。
3、要把握科学、合理、规范的原则。基准价系统方案形成后，必须经过多方面专家论证，保证所建立基准价管理系统逻辑结构严密、数学计算模型科学，参数设置合理，所产生的计税基准价准确。
4、要把握公开、公平、公正的原则。需将该系统的设计原理、原则、计算方法、修正因素等规定用文字详细表述，阐明原因并通过政府向社会公告，使存量房交易税负公开、公平、合理。
5、要把握高效、便捷、利民的原则。计税基准价系统要方便征收机关操作，方便纳税人申报，缩短存量房交易的办证时间，实现征管和服务的有机结合。
五、建立基准房价体系的法律法规依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)；
2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)；
3、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）；
4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；
5、中华人民共和国国家标准GD/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
6、中华人民共和国国家标准GD/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》；
7、《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字）[1984]第678号）;
8、《资产评估操作规范意见》（试行）；
9、国家及地方有关房地产估价的其它法律法规；
10、现行有效的相关存量房交易的税收法律法规。
六、计税基准价应用范围
1、地域及存量房数量
覆盖包括阳西县辖区（不包括县城）。至2018年6月底存量房登记数约***万套。
2、纳入计税基准价系统的房地产种类
评估系统的具体对象分为住宅类和非住宅类。住宅类包含非单家独户、单家独户（包含别墅）；非住宅类包括商铺、写字楼（商业类）、工业等物业。
非单家独户：有二户及二户以上的不同产权但共同使用一宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户。
单家独户：仅一户住宅且有自己独立土地使用权（非分摊）的为单家独户。
3、纳入计税基准价系统的房地产交易类型
（1）存量房买卖
（2）存量房交换
（3）存量房赠与
七、业务要求
1、计算确定基准价。
（1）评估基本方法
基准价格评估是本项目的核心工作，要求采用常规评估方法和特征价格模型法相结合的方法进行批量评估获得。
常规评估方法是指根据市场调查挂牌价格和存量房交易价格特点，按国家技术规范的要求，分别采用市场比较法、收益还原法、假设开发法和成本法等方法分别进行批量评估。
特征价格模型法是较为先进的房地产批量评估方法，综合了房地产市场及其价格研究学科研究领域的研究成果，并在一些经济发达地区率先得到了应用。该方法的特点，是在市场调查基础上，充分考虑影响房地产价格的各类因素，综合应用经济计量学等多种非常规方法，对影响因素指标进行量化，并在达到检验标准的前提下建立房地产价格计算的数学模型，并根据该模型实施批量评估。
根据物业类型不同采用评估方法不同，选取最小评价单元也不同，具体如下：
物业类型 | 评估方法 | 最小评价单元 |
住宅类 | 比较法、特征价格模型法 | 楼栋 |
商铺、写字楼（商业类） | 比较法、收益法、特征价格模型法 | 点（商业中心、集贸市场）线（主要商业路段）面（街区、综合小区内商业） |
工业 | 成本法、收益法 | 独立厂区 |
（2）住宅类基准价确定
基准价的确定应采用市场比较法原理，充分考虑历史成交数据、市场挂牌信息，并考虑以下因素：①房屋所处的地域、区块、地段位置的地价；②区域因素和环境差价（物业配套状况、所处小区的景观位置）。
（3）与软件开发商配合建立数学模型，列出修正系数计算表，主要考虑以下因素：①成新（建成年份）系数；②楼层系数；③结构系数；④朝向系数等其它必要指数进行因素修正，并阐述修正比例的理由，通过计算机自动计算出每套房屋的核定价。
（4）基准价指每平方米的单价（元）。
（5）基准价评估基准日确定为2018年7月31日。
2、通过招标确认的评估公司应自己独立工作，根据招标文件的要求和投标文件的建设方案，合同签订后60个自然日内，评估公司提交存量房交易基准价报告书及成果（见附1），内容包括该房屋所在城区、街道、社区、小区、楼盘名称、房屋坐落（幢）、土地等级、建成年份、楼层情况、配套情况、景观情况等修正因素组成及修正系数计算表（需同时提供电子表格）。
3、与软件开发商配合进行系统测算数据审核鉴定，评估公司根据有关意见进行修正，在10个工作日内提交存量房基准价报告书及最终成果。
4、合同签订后60个自然日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计算系统测试。
5、测试完成后五个工作日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计算系统试运行。
6、试运行后五个工作日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计算系统正式上线应用。
五、获取文件的时间、地点、方式及文件售价
1.谈判文件公示时间：2019年2月22日至2019年3月1日。
2.获取谈判文件时间及下载：2019年2月22日至2019年3月1日，上午8:30～11:00，下午2:30～5:00（节假日除外）（北京时间）。
3.获取谈判文件地点：阳江市江城区康泰路60号四楼405室。
4.获取谈判文件方式：购买。
5.谈判文件售价：谈判文件每套人民币300元，售后不退。
6.购买谈判文件方式：现场购买。
7.购买谈判文件必须携带法定代表人证明书原件、法定代表人授权委托书原件、法定代表人身份证复印件、授权委托人身份证复印件和企业法人营业执照副本复印件及《购买标书登记表》（http://www.yjcg.cc政府采购资料下载专区）加盖公章到指定地址购买。报名时投标单位的资料与以上报名条件不符合、不齐全、复印件不清晰或未盖红色公章的将不予受理。
六、依法组织评标专家进行评标，截止时间、开标时间及地点：
1、递交谈判响应文件时间：2019年3月6日9:30-10:00(北京时间)
2、谈判时间：2019年3月6日10:00 (北京时间)。
3、递交谈判文件地点、开标地点：阳江市江城区康泰路60号四楼评标室
七、采购人、代理采购机构的名称、地址和联系方式
1.采购人联系方式：
名称：国家税务总局阳西县税务局
地址：阳江市阳西县县城桥平一路275号
联 系 人：陶林
联系电话：0662-5539307/18312253111
2.代理采购机构联系方式：
名称：广东业信采购招标有限公司
地址：阳江市江城区康泰路60号四楼
联 系 人：冯国辉
联系电话：0662-3167266/13902528444
传真：0662-2669666
网址：http://www.yjcg.cc
广东业信采购招标有限公司
2019年2月22日
1、招标文件：
YXCG-20180713-阳西县存量房交易计税基准价系统二期建设项目-发售稿（单一来源）.docx